一種“非主流”房地產交易模式“法院委托拍賣房”漸漸受到普通市民關注。最近市民徐先生就在一份報紙的廣告中看到一則法院拍賣房產的公告。聽說，這類房子價格比市面上低不少，他也有了興趣。

不過，和大部分普通市民一樣，徐先生對“法院拍賣房”并不熟悉。“房子可靠嗎？有沒有產權問題？過戶會不會順利……”帶著一連串問號，他聯(lián)系本報“答疑解惑”，希望能得到幫助。

參與競拍提前做功課

拍賣房的來源主要有兩個途徑：一是法院委托的強制執(zhí)行的拍賣；二是企業(yè)單位(多是銀行機構)委托的拍賣。其中以受法院委托拍賣的房產居多。

參加房產拍賣，有哪些需要注意的？記者特意咨詢了寧波市拍賣行業(yè)協(xié)會有關負責人。他認為，有意參拍者，須提前做好功課。

首先，參拍者要獲取拍賣信息，需關注本地報紙、人民法院訴訟資產網等媒體上的公告。

第二，看到自己感興趣的拍賣公告后，應與相關拍賣公司咨詢聯(lián)系，了解拍賣房產的有關信息。其中需了解確定競拍標的物產權是否清晰，閱讀拍賣公司提供的房產狀況說明或評估報告，了解房屋產權的使用年限、面積、周邊房源價格等情況。最好去現(xiàn)場看房，了解房屋實際狀況，所處區(qū)域、環(huán)境、交通等。一般拍賣公告上都會明確注明看房的時間和地點。

第三，需提前準備充足的資金。買受人在拍賣成交后，需要在法院規(guī)定的期限內將價款全部匯入指定賬戶。目前大多數(shù)銀行不提供拍賣房按揭貸款服務，因此這筆錢需要購房者提前準備好。如果到期付不了全額款項，那數(shù)萬元的保證金就會被沒收。

需注意的是，成功競得房產，買受人需按一定比例向拍賣機構支付傭金。據(jù)介紹，目前成交價50萬元以下的，收取傭金比例為5%；超過50萬元的部分，為3%。假如一套房成交價為200萬元，需繳納傭金為：50萬×5%＋(200萬-50萬)×3%＝7萬元。

此外，他提醒有意者注意，如果參與競拍住宅，那還需弄清是不是符合相應限購政策。

競拍來的房產如何過戶？

“法院強制拍賣的房產，過戶時需要法院工作人員和競買所得人帶上法院出具的判決書、裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、拍賣成交確認書以及身份證明等材料辦理轉移登記手續(xù)。”寧波市房產交易中心受理科科長葛曉君介紹說。

另外，她還介紹了經普通拍賣程序獲得的房產過戶：與一般二手房過戶手續(xù)差不多，由原產權人和買受人持原房產權屬證、土地證、契證和身份證明申請辦理轉移登記手續(xù)。“不過，原產權人不能到場辦理的，還是需要通過法院強制執(zhí)行程序方能辦理其后的過戶手續(xù)。”

無論是通過哪種形式競拍購買的房屋，房屋登記費收費標準均是：住宅80元/件，非住宅550元/件。至于稅收方面，也可以參考二手房買賣。普通住房，90平方米及以下且為家庭唯一住房，契稅稅率為1%；90平方米以上140平方米以下且為家庭唯一住房，契稅稅率1.5%；非家庭唯一住房，稅率3%；非住宅契稅稅率也為3%。

競拍房屋會有風險嗎？

浙江素豪律師事務所葛攀攀律師表示，強制執(zhí)行拍賣的房子是經法院裁判后產權相對清晰的房產。按照規(guī)定，進入拍賣程序的房產已經解除抵押，產權已經理順，卷入債務糾紛的可能性很小。“過戶不存在問題，不過，需要了解房屋是否已經騰空。”

葛律師稱，拍賣前的合法租賃，是得到法律保護的，這就是買賣不破租賃。如果沒到期的租賃，拍賣后也是要繼續(xù)履行的。“如果買受人不了解情況，雖然辦理了過戶，原居住人拒絕騰空，那就費周折了。”此外，還需了解拍賣物的瑕疵，是否有拖欠水費、電費、物業(yè)費、維修基金等情況。